Societatea NOVA2000 SRL Bucuresti presteaza servicii profesionale de evaluare si are ca principale obiecte de activitate: evaluari de proprietati imobiliare(apartamente,case,vile,terenuri,spatii comerciale,etc), evaluari de intreprinderi.

     Rapoartele de evaluare realizate in cadrul societatii de catre experti evaluatori membri ANEVAR, respecta Standardele Internationale de Evaluare (IVS) si Codul Deontologic al Profesiei de Evaluator, adoptate de catre Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania - ANEVAR.

     Membrii colectivului societatii noastre au realizat in decursul timpului numeroase rapoarte de evaluare pentru importante instituţii ale statului, institutii financiar-bancare, regii autonome, societati comerciale, persoane fizice.

     Pricipalele utilizari ale evaluarilor sunt pentru garantarea imprumuturilor, credite ipotecare, impozitare, raportare financiara, vanzare-cumparare, fuziuni, lichidare, asigurare, rezolvarea litigiilor, expropriere, emigrare.

     Societatea noastra realizeaza servicii de evaluare in toata tara, avand o retea de colaboratori in toate marile orase.

Evaluari ANEVAR

Clasificarea evaluarilor din punctul de vedere al scopului pentru care este intocmit un raport de evaluare:
- Evaluare pentru vanzare
- Evaluare pentru cumparare
- Evaluare pentru garantare imprumuturi
- Evaluare pentru credite ipotecare
- Evaluare pentru impozitare
- Evaluare pentru raportare financiara-contabila
- Evaluare pentru vanzare-cumparare
- Evaluare pentru fuziuni (schimb)
- Evaluare pentru lichidare
- Evaluare pentru asigurare
- Evaluare pentru rezolvarea litigiilor
- Evaluare pentru expropriere
- Evaluare pentru emigrare

Evaluare pentru vanzari-cumparari, fuziuni-achizitii sau schimburi

In conditiile unei evolutii economice stabile, valoarea de investitie pentru proprietatile imobiliare este apropiata de valoarea de piata. In cazul in care economia este in tranzitie,asa cum este cea din Romania, in ceea ce priveste piata imobiliara exista reale dezechilibre intre oferta si cerere. In aceste conditii, din perspectiva cumparatorului sau vanzatorului numai un specialist evaluator poate sa evidentieze atat punctele tari, cat si pe cele slabe ale unei proprietati imobiliare, venind astfel cu un suport material justificat in negocierile ce se poarta pentru schimbarea proprietarului. De altfel in alte tari, mai avansate din punct de vedere al pietei imobiliare, nimeni nu porneste demersurile de schimb, vanzare sau achizitionare ale unei proprietati imobiliare fara a apela mai intai la serviciile unui specialist evaluator.

Evaluare pentru garantarea imprumuturilor

Subiectul in evaluarea pentru credite este determinarea valorii de piata.
Bancile acorda credite in urma unor analize de risc, iar aceste credite reprezinta un procent stabilit de ofiterul de credit din valoarea de piata a proprietatii imobiliare pusa garantie.
Evaluatorii agreati de banci au tendinta de a subevalua proprietatile imobiliare depuse drept garantie, fapt ce duce fie la dificultati in primirea creditului, fie la obtinerea unui credit mai mic decat cel solicitat. Acest lucru trebuie inteles prin prisma faptului ca in situatia in care trebuie recuperat creditul prin vanzarea proprietatii imobiliare cu care s-a garantat, banca risca o vanzare fortata, in timp limitat, pretul obtinut fiind de regula mai mic decat valoarea de piata a proprietatii imobiliare respective.
Din acest motiv este bine ca pe langa evaluatorul agreeat de banca clientul sa apeleze la serviciile unui evaluator propriu care va determina valorea de piata a proprietatii imobiliare, astfel incat in final clientul sa poata purta o negociere argumentata cu evaluatorul bancii si cu ofiterul de credit.

Evaluare pentru emigrare

Raportul de evaluare a proprietatilor imobiliare detinute de beneficiarul persoana fizica ce doreste sa emigreze, intocmit de un evaluator autorizat, este perfect valabil in fata autoritatilor tarii in care beneficiarul doreste sa emigreze, pentru a face dovada posibilitatilor financiare. Subiectul in evaluare in aceste cazuri este tot estimarea valorii de piata a proprietatilor imobiliare.
Evaluare pentru rezolvarea litigiilor

Justa compensare in caz de expropriere, cazuri de inselatorie dovedita a cumparatorului, evaluarea pentru pagubele prin deteriorarea proprietatii, partajari, sunt cateva din situatiile in care se impune efectuarea unei evaluari.

Evaluare pentru asigurari

Subiectul in evaluare pentru asigurari este valoarea de reconstructie (costul de refacere integrala, identica, a proprietatii imobiliare dupa distrugere). Valoarea de despagubire presupune acordarea de compensatii in limita costurilor de reconstructie fara a fi preluate in aceste costuri imbunatatirile sau extinderile constructiei sau ale dotarilor.
Cel ce se asigura va obtine un procent din suma asigurata, datorita faptului ca in majoritatea cazurilor bunul nu se distruge in intregime, ci partial, situatie in care este necesar sa se faca o evaluare corecta, pornind de la costul de inlocuire (care reprezinta costul estimat pentru a construi la preturile curente, la data evaluarii, o copie, o replica exacta a cladirii evaluate, folosind aceleasi materiale, normative de constructie, arhitectura, planuri si calitate de manopera din care se scad toate deficientele si deprecierea cladirii).
Cel ce intentioneaza sa incheie o asigurare este bine sa aiba in vedere necesitatea de a introduce clauze suplimentare la incheierea politei, pentru ca in practica asiguratorilor, se foloseste valoarea de piata, care, in conditiile economiei noastre in tranzitie, este mai mica decat valoarea de reconstructie.

Evaluare pentru impozitarea globala

In Codul Fiscal Art. 253 (Calculul impozitului datorat de persoanele juridice) se prevad urmatoarele:
(1)In cazul persoanelor juridice, impozitul pe cladiri se calculeaza prin aplicarea unei cote de impozitare asupra valorii de inventar a cladirii.
(2)Cota de impozit se stabileste prin hotarare a consiliului local si poate fi cuprinsa intre 0,5% si 1%, inclusiv.
(3)Valoarea de inventar a cladirii este valoarea de intrare a cladirii in patrimoniu, inregistrata in contabilitatea proprietarului cladirii, conform prevederilor legale in vigoare.
(4)In cazul unei cladiri a carei valoare a fost recuperata integral pe calea amortizarii, valoarea impozabila se reduce cu 15%.
(5)In cazul unei cladiri care a fost reevaluata conform prevederilor legale in vigoare, valoarea de inventar a cladirii este valoarea inregistrata in contabilitatea proprietarului imediat dupa reevaluare;
(6)In cazul unei cladiri care a fost dobandita inainte de 1 ianuarie 1998 si care dupa aceasta data nu a fost reevaluata, cota impozitului pe cladiri este stabilita de consiliul local intre 5% si 10% si se aplica la valoarea de inventar a cladirii, pana la data primei reevaluari, inregistrata in contabilitatea persoanelor juridice.
Ca atare se impune, pentru toate personele juridice care detin in proprietate imobile evaluarea acestora pentru stabilirea unei cote de impozitare redusa.

Procesul de Evaluare

     Procesul de evaluare este un sistem complex ce contine toate cercetarile, informatiile, rationamentele, analizele si concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea estimata.

     Procesul de evaluare este o procedura complexa si sistematica urmata de evaluator pentru a oferi un raspuns clientului asupra valorii.

     Scopul principal al procesului de evaluare este prezentarea unei opinii impartiale asupra valorii, prin care evaluatorul demonstreaza ca a luat in considerare toti factorii care afecteaza in mod substantial valoarea.

     Standardele Internationale de Evaluare definesc etapele si activitatile de evaluare ce trebuiesc parcurse in evaluarea unei proprietati, iar acestea sunt:
1. Identificarea proprietatii implicata in evaluare.
2. Identificarea drepturilor de proprietate care sunt evaluate.
3. Utilizarile intentionate ale evaluarii (destinatarii evaluarii).
4. Definitia tipului de valoare cerut (baza de evaluare, standard de valoare).
5. Data evaluarii (la care este valabila valoarea estimata) si data raportului de evaluare.
6. Colectarea si analiza datelor si a informatiilor relevante.
7. Centralizarea si analiza datelor si informatiilor.
8. Aplicarea abordarilor, metodelor, tehnicilor sau procedurilor de evaluare adecvate.
9. Formularea concluziilor asupra valorii.
10. Elaborarea raportului de evaluare.
11. Intentia de utilizare a evaluarii si orice limitari sau abateri in acest sens, stabilirea conformitatii cu standardele si a surselor de informare.
12. O identificare a oricaror ipoteze posibile si conditii limitative pe care s-a bazat evaluarea.

Pentru proprietatile imobiliare, in mod curent se intalnesc trei tipuri de abordari:
- abordarea prin comparatia vanzarilor (recomandata atunci cand este posibil, exista o piata specifica);
- abordarea prin capitalizarea veniturilor;
- abordarea prin costuri.

Acte Necesare pentru Evaluare

     Actele necesare (fotocopii) pentru realizarea rapoartelor de evaluare se predau de regula expertului evaluator sau inspectorului imobiliar in momentul efectuarii inspectiei obiectivelor.

Deasemenea, actele necesare evaluarii se pot trimite si scanate, in format digital (.pdf) pe adresele de email aflate in pagina Contact

Acte necesare pentru evaluare in functie de tipul obiectivelor de evaluat:
a) Acte necesare pentru evaluarea apartamentelor

• Act de proprietate
• Incheiere de intabulare
• Extras de carte funciara pentru informare
• Memoriu tehnic
• Plan de amplasament si delimitare (scara 1:200 / 1:500)
• Fisa bunului imobil
• Releveu apartament
• Copie carte de identitate client / reprezentant persoana juridica
• Copie Certificat de Inmatriculare (societati comerciale)
b) Acte necesare pentru evaluarea proprietatilor rezidentiale (constructie + teren)

• Act de proprietate
• Incheiere de intabulare
• Extras de carte funciara pentru informare
• Plan de incadrare in zona (scara 1:5000)
• Plan de situatie/amplasament si delimitare a bunului imobil/corpului de proprietate (scara 1:2000 / 1:500)
• Fisa bunului imobil/corpului de proprietate
• Releveu (schita) pe fiecare nivel al constructiei
• Certificat de urbanism
• Autorizatie de construire/desfiintare
• Proces verbal de receptie la finalizarea lucrarilor
• Copie carte de identitate client / reprezentant persoana juridica
• Copie Certificat de Inmatriculare (societati comerciale)
c) Acte necesare pentru evaluarea terenurilor libere de constructii

• Act de proprietate
• Incheiere de intabulare
• Extras de carte funciara pentru informare
• Plan de incadrare in zona (scara 1:5000)
• Plan de situatie (scara 1:2000 / 1:500)
• Fisa corpului de proprietate (bunului imobil)
• Certificat de urbanism
• Copie carte de identitate client / reprezentant persoana juridica
• Copie Certificat de Inmatriculare (societati comerciale)

Raport de Evaluare

     Toata expertiza, munca, eforturile, cunostintele si experienta unui evaluator imobiliar sunt concretizate in raportul de evaluare.Acest document este instrumentul prin care evaluatorul imobiliar comunica clientului, sau altei persoane desemnate de acesta, rezultatele si concluziile evaluarii imobiliare.

     Capitolele pe care, obligatoriu, orice raport de evaluare trebuie sa le cuprinda sunt descrise in standardele internationale de evaluare, pe care Asociatia Nationala a Evaluatorilor Autorizati din România (ANEVAR) le-a adoptat si in conformitate cu care evaluatorii imobiliari isi desfasoara activitatea.

     Modul de ordonare al acestora in cadrul raportului sunt lasate la libera alegere a evaluatorului, din acest punct de vedere standardul fiind destul de flexibil.

     Raportul trebuie sa se bazeze pe o investigatie cuprinzatoare, sa aiba o organizare logica, o argumentatie solida si o exprimare clara.Raportul de evaluare este un document care, prin modul de prezentare si terminologia sa, trebuie sa exprime o opinie clara, neechivoca si suficient de detaliata pentru a garanta ca informeaza corect despre toate aspectele-cheie si ca nu poate da nastere la neintelegeri asupra situatiei reale si asupra valorii estimate a proprietatii evaluate.

     Raportul de evaluare trebuie sa fie obiectiv si evaluatorul trebuie sa se asigure ca nu exista conflicte de interese, nu este influentat de presiuni din partea clientului sau a unei terte persoane, pentru a prezenta un rezultat predestinat al evaluarii.

Forma raportului de evaluare va avea in vedere informatiile specifice primite de evaluator de la client si scopurile utilizarii evaluarii de catre acesta.

     Scopul pentru care se alcatuieste un raport de evaluare este extrem de important pentru continutul si forma acestuia, precum si pentru logica exprimarii unei anumite concluzii de catre evaluator.

     Evaluatorul are obligatia de a pregati un raport transparent si coerent, pentru a evita inducerea in eroare sau confuzia beneficiarului. In analiza rezultatelor care se obtin se tine cont de urmatoarele principii: valoarea este subiectiva; valoarea este o predictie; evaluarea este comparatie, orientare pe piata.

     Criteriile pe baza carora se ajunge la estimarea valorii finale fundamentate si semnificative sunt: adecvarea, precizia, cantitatea de informatii. Opinia evaluatorului este perceptia acestuia referitor la cel mai probabil pret intr-o tranzactie obiectiva.